顺德楼市是真健康还是亚健康

　　今年的顺德楼市的成交量和供应量都在不断上升，而其价格的波动并不太大。那么，顺德楼市是真健康还是亚健康?

　　经过短期的淡季调整,3月以来顺德一手商品房成交量开始节节攀升,终于跃上了日成交量的“百字头”,而进入3月的第一周,顺德一手房成交均价约为7022元/m2 ,第二周约为7083元/m2,涨幅仅为61元/m2。3月的顺德楼市向世人展示的是平稳与健康。

　　“ 顺德楼市不拐,将螺旋式上升”,“防通胀、保升值、变现易”,“搭新规划快车,享大交通利好”……这些宣传语,正随着购房者高涨的热情,弥漫出欣欣向荣的楼市气象。

　　是什么成就了政策压力下仍我自岿然不动的楼市风景?顺德楼市是真健康还是“亚健康”?带着诸多问题,记者展开了调查。

　　成交量重跃“百字头”

　　继3月6日嘉信城市花园五期5、6栋,创造开盘销售逾八成的成绩之后,美的简岸花园在上周末推出新一批洋房产品,开发商称目前已经售出近九成。3月13日上午,位于德胜河和眉蕉河的龙光水悦云天开盘,推出首批单位江景洋房。记者从该项目开发商处得知,该盘仅一个上午即劲销九成。

　　虽然开发商公布的数据值得考究,但众多市场统计数据表明,顺德楼市成交确实“反季节火热”。

　　佛山世联房地产咨询有限公司统计的顺德房地产市场市况周报中显示,3月8日―3月14日,顺德一手房签约447套,约占佛山市总签约量的1/2,南海则以264套的签约量居第二位。而根据佛山市顺德区商品房交易信息网数据显示,3月15日、3月16日、3月17日三天,顺德区住宅成交套数分别为86套、101套、104套。经过春节淡季的慢步爬升之后,顺德楼市几乎毫无悬念地重新跃上了日成交量“百字头”。

　　官方统计显示,截至3月18日,三月新盘销售“前三甲”嘉信城市花园五期5、6栋销售率已经达到69.61%；美的简岸花园8、9栋销售率达65.88%；依云水岸(35号楼)成交量依然超过了30%。

　　价格方面,统计数据表明升幅较小,进入3月的第一周,顺德一手房成交均价约为7022元/m2 ,第二周约为7083元/m2,涨幅仅为61元/m2。一些开发商向记者表示:“预计本月随着一些新盘的价格拉动,成交均价还会有一定的上浮,但上浮的幅度不会太明显。”

　　数据对比中还发现,同是销售淡季,

　　2009年1―3月顺德新增预售商品房不足1200套,但今年截至3月中旬,却已经销售接近2800套,根据市场消息综合预计,本月内新增的预售商品房总数可能超过3500套。

　　一个有趣的现象是,顺德楼市供应量和成交量正在不断放大,但价格涨幅却维持在很小的范围,顺德楼市,真的如此“健康”吗?

　　放量销售为快速清仓?

　　“全国市场开始出现转暖迹象,北京、上海、广州等地房价开始普涨的时候,顺德开发商没有选择捂盘惜售,却在明显放大销售量,对于无利不起早的商人来说,这是不是有些反常?”一名地产研究人士如是告诉记者,“从另一方面设想,这种放量销售,是否预示着开发商本身对顺德楼市长期向好产生了极大怀疑?”

　　该人士还告诉记者,“螺旋式上升”,几乎成为了开发商评价今年顺德楼市的“口头禅”。“在一般人看来,这种对楼市解释就是短期有波折,长期会上涨,好像是说了等于没说,但对开发商来说,恰恰是最明显态度的表现。”

　　两会期间,中央就抑制高房价的态度非常明确,包括最近国土资源部发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。其中明确指出:各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工,将在一定时间内不得再拿地；同时五成地价款必须1个月内交清,剩余地价款在1年内交清。

　　“实践证明,对于顺德中小开发商来说,这些措施都是能够击中要害的,因为迄今为止,他们中间还没有出现抱团应对的迹象和实例,资金仍然是他们发展的瓶颈。而对财大气粗的龙头企业而言,该项政策便有可能形同虚设。”

　　“顺德真正出现‘地王’的高峰期,是在2009年,而‘地王’所能成就的带动升值预期能够持续2年或者稍长一点时间,直到‘地王’项目真正建成和入市,才能够检验泡沫是否终究到来。也就是说,‘地王’预期对顺德楼市的支撑,还有一段时间。反过来说,距离顺德楼市泡沫的破裂,也仅仅只有这点时间了。”

　　该人士解释,对于持有可预售项目的一些地产商来说,增强自身风险性评估,在确投资没有风险的处境之下缩小对最大化收益的期待值,可能是目前最为稳健的办法,因此,赶紧趁着当下好境况,大量出货清仓。“至于可能出现的泡沫,到时让‘地王’们消化去吧。”

　　物业抵押超额套现?

　　记者在调查中发现,顺德购房需求中,自住型需求(刚性需求)已经微乎其微,投资性、投机性需求已经占了主要市场。

　　顺德户籍人口人均住房拥有率在全国已排在前列。顺德区统计数据表明,2008年顺德城镇居民人均住宅建筑面积已增至45.78平方米。按照联合国统计,顺德城镇居民普遍超过中等收入国家住房水平,与部分西方发达国家20世纪90年代初的居住水平相差无几。29%顺德城镇居民家庭拥有两套或以上的住房。而截至目前,顺德10个镇(街)无住房的顺德户籍人数只有600人。

　　那么,是什么力量让顺德购房者对商品房“趋之若鹜”呢?

　　“之所以对商品房产生如此巨大的‘购买欲’,除了防止通胀损失、看重升值利润,还有一个最直接的原因是,随着国家信贷的进一步放宽,银行之间的利益竞争,商品房成为了最为容易套取现金的工具”。一名业内人士向记者解释。

　　记者在调查中发现,许多银行不仅对完全产权的商品房抵押贷款非常青睐,而且不少银行开始了一项新的业务―――转按揭业务。简单来说,就是现有房产虽然仍在按揭之中,但经过评估,该物业具备较好的升值空间或保值能力,便可以重新申请按揭,所能贷到的款项超出原有贷款的许多,并一律按照国家基准利率计算。


　　以2006年所购买的,一套50万元的房子为例,如果属于完全产权(业主付清了所有房款),根据目前市场行情评估,最高可能被评估到80万元,根据相关抵押按揭规定,最高可以贷到七成,也就是56万元,执行基准利率,最高也就执行基准利率上浮10%。而据了解,目前顺德的民间融资借款、各类担保型贷款,利率最高可以达到每月3%以上,年利率高达36%,因此一旦购房者资金周转出现困难,房子就成为了最好的融资工具。此外,如果该房产还在按揭当中,购房者还可以通过一些垫资机构预先还款,重新按揭取得贷款后归还,余下资金用于周转。

　　该人士表示“这是实实在在存在的利益游戏,所有相关联的利益,都依赖于房地产价值的持续上涨,如果有一天泡沫破灭,这种利益链条将彻底断裂,随之而来的情况不言而喻。

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